La fiscalité des locations meublées est en voie de transformation. Les changements interviennent sur les revenus de 2025. L’occasion de faire le point sur les différents choix possibles.

Louer une pièce de son appartement ou un studio meublé que l’on possède génère des recettes, par définition soumises à l’impôt sur le revenu. Si celles-ci s’élèvent à moins de 23 000 euros et/ou qu’elles représentent moins que tous les autres revenus du foyer, il est possible de les déclarer en tant que locations en meublé non professionnel, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Quel que soit le régime choisi, se posera la question des plus-values immobilières en cas de revente.

Le régime des BIC offre deux options : le micro-BIC ou le régime réel. Si les revenus de l’année précédente ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique ou 188 700 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, la meilleure solution est d’utiliser le régime micro-BIC, qui permet en outre de se passer d’un comptable.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés “meublés de tourisme”) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. L’abattement s’élève à 92% pour l’activité de location de meublé de tourisme classé situé en zone B2 ou C. Le zonage indique si la demande de logements est forte dans la localité où est située la location.

Un simulateur permet de déterminer cette zone sur Service-public.fr. Le montant minimum de l’abattement est de 305 €.

Ces abattements représentent la totalité des charges, et aucune autre déduction n’est possible. Les revenus de la location après cet abattement sont ajoutés aux autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

A cet impôt s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si les charges sont plus élevées que le montant des abattements, il vaut mieux opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc. Si les charges sont supérieures aux loyers, un déficit foncier est créé. Il pourra être imputé sur les loyers pendant dix ans, ce qui réduira l’imposition. Le régime réel permet ensuite d’amortir le bien.

Cet amortissement s’effectue différemment selon qu’il s’agit du gros oeuvre, de la toiture, du chauffage ou des peintures ou du mobilier.

Un mode de calcul un peu complexe, qu’il vaut mieux confier à un comptable.

Les règles évoquées ci-dessus seront modifiées à partir des loyers encaissés cette année à déclarer en 2026.

Pour les locations de meublés de tourisme non classées :
– le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime micro-BIC est abaissé de 77 700 € à 15 000 € ;
– le taux d’abattement associé à ce régime passe de 50% à 30%.

Pour les locations de meublés de tourisme classées et les chambres d’hôtes :
– le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime micro-BIC est abaissé de 188 700 € à 77 700 € ;
– le taux d’abattement associé à ce régime passe de 71% à 50%.

Durcissement pour les plus-values lors de la revente du bien

Micro-BIC ou régime réel, si le bien est vendu se pose la question des plus-values à payer. Tout dépend de la durée de détention du bien, puisque les plus-values sont exonérées d’impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Néanmoins le propriétaire pouvait jusqu’à présent déduire le coût des travaux réalisés même s’ils avaient été amortis. La loi de finances pour 2025 a supprimé cet avantage fiscal : les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant d’autant le montant soumis à l’impôt. A noter que les locations de logements étudiants, de résidences pour seniors ou pour les personnes handicapées sont exonérées.

Par ailleurs, le propriétaire qui reprend le logement comme résidence principale — ou pour la transmettre par donation — n’aura pas à acquitter de plus-values lorsqu’il revendra.

Malgré le durcissement du régime des locations touristiques, qui s’explique par l’assèchement du marché locatif classique, la location meublée bénéficie encore d’avantages importants. Mais il peut être judicieux de passer du micro-BIC au réel. Pour changer de régime, il faut en aviser le service des impôts des entreprises (SIE) jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’impôt de l’année concernée.