Location de locaux professionnels et options TVA

Références :
Textes : Article 257 bis du CGI, décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010, Instr. 3 déc. 2010 : BOI 3 A-8-10
Article : Etude Wargny Lelong & Associés et JCPN

Le décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010 (entré en vigueur le 13 septembre 2010) a indiqué les règles applicables aux opérations portant sur des immeubles, ainsi que les modalités d’exercice de l’option pour le paiement de la TVA pour certaines opérations.

S’agissant de l’option pour la taxation à la TVA des loyers facturés dans le cadre de la location d’immeubles nus à usage professionnel, l’administration fiscale a par voie d’instruction, également apporté quelques précisions (Instr. 3 déc. 2010 : BOI 3 A-8-10).

Depuis le 13 septembre 2010, l’option pour la taxation à la taxe sur la valeur ajoutée des loyers facturés dans le cadre de la location d’immeubles nus à usage professionnel prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l’option a été exercée (et non plus le premier jour du mois au cours duquel elle a été exercée). En pratique, on veillera donc à ce que l’acquéreur opte au cours du mois qui précède celui de l’acte authentique de vente.

1. EXERCICE DE L’OPTION

L’option peut donc logiquement être exercée par un assujetti qui ne serait pas encore propriétaire de l’immeuble destiné à être donné en location ou par un assujetti qui n’a pas encore la jouissance de cet immeuble.

L’option peut ainsi être exercée par anticipation, dès l’avant-contrat ou dès la constitution d’une société ayant vocation à donner l’immeuble en location. L’Administration précise toutefois que dans un tel cas, l’assujetti doit désigner l’immeuble en cause dans la lettre d’option.

Point positif qui vient nuancer la sévérité de ce dispositif : l’option exercée peut être transférée dans l’hypothèse de l’exercice d’une clause de substitution de détenteurs de l’immeuble ou de transmission d’une universalité totale ou partielle d’activité locative bénéficiant de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI. Sont ainsi visés :

  • l’apport d’une universalité de biens suite à une scission d’entreprise,
  • la cession d’un immeuble attaché à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours ;
  • et la cession par un crédit-preneur assujetti à la TVA de ses droits sur un crédit-bail immobilier.

L’Administration généralise ainsi ce qui était déjà admis pour les fusions et les dissolutions sans liquidation.

L’administration fiscale profite de cette instruction pour officialiser l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI à la cession de la position de crédit-preneur. Cette analyse était toutefois déjà bien connue des professionnels.

2. DÉNONCIATION DE L’OPTION

L’option est valable tant qu’elle n’a pas été dénoncée.

Pour mémoire, l’option peut désormais être dénoncée dès le 1er janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée ou dès le 1er janvier de la neuvième année qui suit l’achèvement de l’immeuble en cas d’option pour un immeuble non achevé. Une telle dénonciation ne produit ses effets qu’à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle a été formulée.

Le bailleur qui dénonce l’option est bien évidemment tenu de procéder aux régularisations de TVA qui seraient éventuellement dues du fait de cette dénonciation.

On notera enfin que le fait que le bailleur ait obtenu le remboursement d’un crédit de TVA au cours ou à l’issue de la période couverte par l’option n’a plus pour effet de reconduire l’option de plein droit. Il est donc désormais possible de dénoncer l’option alors même qu’un remboursement aurait été obtenu au cours ou à l’issue de la période couverte par l’option.