Le bail d’habitation

Textes

Loi n° 89-462, du 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs (Sauf précision contraire, les articles cités sont ceux de cette loi)

Domaine d’application : les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent à toutes les locations de locaux à usage d’habitation principale, ainsi qu’aux locations de locaux à usage mixte professionnel et d’habitation principale (art. 2, al. 1).
Sont néanmoins exclues (sauf exception) de son champ d’application :

  •  Les locations à caractère saisonnier ;
  • Les logements foyers ;
  • Les locaux meublés ;
  • Les locaux attribués ou loués en raison de l’exercice d’une profession ou de l’occupation d’un emploi ;
  • Les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

SOMMAIRE

1.LA FORME DU BAIL D’HABITATION

2.LES STIPULATIONS DU CONTRAT DE BAIL D’HABITATION

3.LES OBLIGATIONS DES PARTIES

4.LA FIN DU CONTRAT DE BAIL

1. LA FORME DU BAIL D’HABITATION

Les mentions du contrat de bail
Le contrat de bail d’habitation doit impérativement être établi par écrit (art. 3). Il doit porter un certain nombre de mentions :

  •  Le nom ou la dénomination du bailleur, ainsi que son domicile ou siège social (ainsi que ceux de son éventuel mandataire) ;
  • La date de prise d’effet et la durée du bail ;
  • La consistance et la destination du logement loué ;
  • La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses éventuelles règles de révision ;
  • Le montant du dépôt de garantie s’il en est prévu un ;
  • La surface habitable ;

Les documents joints au contrat de bail
L’état des lieux (Art. 3)
Un état des lieux doit être joint au contrat de bail. Cet état des lieux est établi à l’amiable et contradictoirement par le bailleur et le preneur lors de la remise et de la restitution des clés.
Lorsque l’état des lieux est dressé par un tiers, les frais ainsi occasionnés ne peuvent être mis à la charge du preneur, ni directement ni indirectement.
L’état des lieux peut également être dressé par huissier, à l’initiative de la partie diligente. Les frais se partagent alors entre le bailleur et le preneur.

Le règlement de copropriété (Art. 3)
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (L. n° 65-557, du 10 juill. 1965), le locataire se voit remettre une copie des extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chaque catégorie de charge.

Le dossier de diagnostic technique (Art. 3-1)
A compter du 1er janvier 2007, il doit être joint au contrat de bail un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation.
A compter du 12 août 2008, il doit être joint au contrat de bail un constat de risque d’exposition au plomb prévu par les articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code de la santé publique.
Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement et à compter des dates prévues par le VI du même article, un état des risques naturels et technologiques doit être remis par le bailleur à chaque changement de locataire.

Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble (art. 3-2) 
N.B. Les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique et dans le celles relatives aux modalités de réception des services de télévision n’ont qu’une valeur informative ; le locataire ne peut s’en prévaloir à l’encontre du bailleur.

2. LES STIPULATIONS DU CONTRAT DE BAIL D’HABITATION

La durée du contrat de bail 
Lorsque le bailleur est une personne physique, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans ; lorsque le bailleur est une personne morale, cette durée minimale est de six ans (art. 10).
Exceptionnellement, lorsqu’un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, la durée du contrat peut être fixée entre trois ans et un an (art. 11). Le contrat doit alors mentionner l’évènement ou les raisons justifiant une telle stipulation.

Le loyer 
La fixation du loyer 
Le loyer est fixé librement par les parties lorsque le logement est neuf ou qu’il a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur (Art. 17, a).
Pour les logements vacants ou faisant l’objet d’une première location mais qui ne sont pas visés à l’article 17, a, il était initialement prévu que le loyer, s’il est supérieur à celui qui était exigé du précédent locataire, devait être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17, b). Toutefois, la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 avait prévu que cette règle ne serait applicable que jusqu’au 31 juillet 1997, date avant laquelle « le Gouvernement présenterait au Parlement un rapport d’exécution permettant d’établir la comparaison entre l’évolution des loyers des logements vacants selon qu’ils relèvent du a) ou du b) de l’article 17 ». Or, dans la mesure où aucun rapport n’a été présenté, le loyer initial de toutes les locations nouvelles de locaux vacants régis par la loi du 6 juillet 1989 est fixé librement par les parties, et ce depuis le 1er août 1997.
Il est possible de prévoir, par anticipation, une majoration du loyer suite à la réalisation de travaux d’amélioration convenus par une clause expresse du bail ou par avenant, et réalisés par le bailleur (art. 17, e).

La réévaluation du loyer 
En cas de renouvèlement du contrat, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué (art. 17, c). Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables au sens de l’article 19. En cas de désaccord, ou de défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, chacune des parties peut saisir la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la ladite commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat ; à défaut de saisine du juge dans ce délai, le contrat est de plein droit reconduit aux conditions antérieures de loyer. Si le loyer est fixé judiciairement, le contrat est réputé reconduit pour la durée prévue à l’article 10 de la loi à compter de la date d’expiration du contrat initial.
Aux termes de l’article 19, les loyers servant de référence pour l’application de l’article 17 de la loi doivent être établis par le bailleurs en fournissant au moins trois références, ou six dans certaines communes fixées par l’annexe au décret n° 87-818, du 2 oct. 1987. Deux tiers des références ainsi fournies doivent en outre concerner des locations pour lesquelles il n’y pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans (art. 19, al. 3).

Les clauses réputées non écrites 
Dans le but de protéger le locataire, la loi répute non écrites un certain nombre de clauses, si elles venaient à être insérées dans un contrat de bail d’habitation (Art. 4), notamment :

  • Celles qui imposent au locataire le choix d’un assureur déterminé ;
  • Celles qui imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement des loyers ou qui autorisent le bailleur à prélever le montant des loyers sur le salaire du locataire ;
  • Celles qui autorisent le bailleur à supprimer sans contrepartie des prestations prévues au contrat ;
  • Celles qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes en cas de violation du contrat ou du règlement intérieur à l’immeuble ;
  • Celles qui excluent ou limitent la responsabilité du bailleur ;
  • Celles qui interdisent au locataire d’héberger des tiers ;

De telles clauses seraient dépourvues de tout effet et le bailleur ne pourrait s’en prévaloir à l’encontre du locataire.

3. LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Les obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de :

    • remettre au locataire un logement décent (Art. 6), en bon état d’usage et de réparation (Art. 6, a) ;
    • assurer au locataire la jouissance paisible du logement et garantir les vices de nature à y faire obstacle (Art. 6, b) ;
    • assurer l’entretien de l’immeuble loué et y faire toutes les réparations autres que locatives ;

Le bailleur est en outre tenu, envers les tiers, de faire cesser les troubles de voisinage causés par la personne occupant les lieux loués (Art. 6-1).

Il est encore tenu, si le locataire en fait la demande, de lui transmettre gratuitement une quittance pour le paiement des loyers, ou un reçu en cas de paiement partiel (Art. 21).

Les obligations du locataire 
L’objet des obligations du locataire
Les principales obligations dont est tenu le locataire sont les suivantes (Art. 7) :
payer le loyer et les charges récupérables (ces dernières peuvent être versées par provision et faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, Art. 23) ;
user paisiblement de la chose louée conformément à sa destination ;
répondre des dégradations de la chose louée, sauf celle causées par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par un tiers qu’il n’a pas introduit dans le local loué ;
prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;
s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ;
Il est en outre interdit au locataire, par dérogation à l’article 1717 du Code civil, de céder son contrat de bail à un tiers ou de procéder à une sous-location des locaux ; de telles opérations ne sont possibles qu’avec l’accord du bailleur (Art. 8). Cette règle comporte néanmoins une exception (Art. 9) : lorsque deux logements appartenant au même propriétaire sont situés dans le même ensemble immobilier, et que les locataires s’accordent pour procéder à l’échange de leurs baux, cet échange est de droit lorsque l’une des deux familles comporte au moins trois enfants et que l’opération a pour effet d’accroitre la surface habitable occupée par la famille la plus nombreuse.

La garantie des obligations du locataire 
Pour garantir l’exécution de ses obligations locatives, le locataire peut être amené à offrir au bailleur certaines garanties.
Un dépôt de garantie peut être constitué, dont le montant ne peut dépasser le montant d’un mois de loyer en principal (Art. 22).
N.B. : ce dépôt de garantie s’analyse juridiquement en un gage, au sens des articles 2333 et suivants du Code civil, et plus précisément un gage de choses fongibles au sens de l’article 2341 du Code civil.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, et non à l’ancien qui l’avait initialement reçu (art. 22, al. 6). Il incombe donc au nouveau bailleur d’exiger de l’ancien qu’il lui transmettre ledit dépôt lors de la mutation du bien loué.
Le locataire peut également fournir au bailleur l’engagement d’une caution. Mais, depuis la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 55), le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (art. 22-1). Le cumul d’une assurance et d’un cautionnement est donc désormais impossible.
La loi prévoit encore l’hypothèse dans laquelle l’exécution des obligations locatives du locataire serait garantie par une garantie autonome (art. 2321 C. civ.). Cette sûreté ne peut être souscrite qu’en lieu et place du dépôt de garantie et dans les mêmes limites de montant (c’est-à-dire un mois de loyer en principal).

4. LA FIN DU CONTRAT DE BAIL

A défaut de congé donné par l’une des parties, le contrat arrivé à son terme est reconduit tacitement pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique ou de six ans si le bailleur est une personne morale (art. 10, al. 2 et 3). Le contrat prend fin soit par le congé délivré par l’une des parties, soit par le jeu d’une clause de résiliation.

Le congé
Le congé donné par le locataire 
A tout moment et sans condition, le locataire peut résilier le contrat de location (Art. 12). Il doit pour cela donner congé au bailleur, en respectant un délai de préavis de trois mois (Art. 15-I, al. 2). Cette durée est réduite à un mois dans certains cas, notamment lorsque le congé est provoqué par l’obtention d’un premier emploi, la mutation, la perte d’emploi, ou encore lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie le changement de domicile ou lorsqu’il est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion.
Le locataire demeure tenu au paiement des loyers pour toute la période de préavis, sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire avant la fin du délai de préavis.

Le congé donné par le bailleur 
Le bailleur peut donner congé au locataire pour trois raisons : afin de reprendre le logement pour l’habiter, pour le vendre, ou pour un autre motif légitime et sérieux. Il doit dans tous les cas respecter une durée de préavis de trois mois (Art. 15-I).
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsque le bailleur est une personne morale, il ne peut habiter le logement ; mais la loi prévoit la possibilité, pour une société civile exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, de donner congé pour ce motif au profit de l’un de ses associés (Art. 13).
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (Art. 15-II) : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte l’offre, il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente, ce délai étant porté à quatre mois s’il déclare vouloir recourir à un crédit pour financer l’acquisition. Pendant ce délai, le bail est de plein droit prorogé. A défaut de réalisation de la vente ou d’obtention du crédit dans les délais indiqués précédemment, l’acceptation du locataire est nulle et celui-ci se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement.
Enfin, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-dix ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le revenu annuel du salaire minimum interprofessionnel de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (art. 15-III).
Si le congé est donné par le bailleur, le locataire n’est tenu des loyers que pour le temps durant lequel il occupe effectivement le local.

La clause de résiliation du bail 
Les parties peuvent prévoir que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu, ou en cas de défaut de versement du dépôt de garantie prévu par la convention.
Cette clause ne produit son effet qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après que la partie qui s’en prévaut ait adressé à l’autre un commandement de payer demeuré infructueux (Art. 24).
L’assignation à fin de constat de la résiliation doit être notifiée, au moins deux mois avant l’audience, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, et ce à peine d’irrecevabilité. Le représentant de l’Etat saisi, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement.
Le juge peut, même d’office, accorder au locataire des délais de de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1, al. 1 et 1244-2 du Code civil. Les délais ainsi accordés suspendent les effets de la clause de résiliation de plein droit. Si le locataire s’acquitte de ses obligations dans ces délais, la clause est réputé ne pas avoir joué ; à défaut, elle produit son plein effet.