Destination et usage des locaux

Références :
Textes : Ordonnance du 8 juin 2005, art. L 631-7-1, alinéa 3 C.C.H.
Article : Etude Wargny Lelong & Associés

Votre local est-il à usage d’habitation, de commerce ou encore de bureaux ? Cet usage est-il régulier, et conforme à la destination juridique du bien immobilier ?

Ce sujet a été assez sensiblement revu dans une ordonnance du 8 juin 2005, qui est désormais le texte de référence en la matière.

I – LA DESTINATION DES BIENS

  • Seule l’autorisation de construire permet de confirmer la destination d’un local (le plus souvent un permis de construire).
  • Il convient également de contrôler les autorisations spéciales nécessaires lors de la construction, ou d’un changement de destination (par exemple l’agrément bureau ou encore l’autorisation de la C.D.A.C. en matière d’urbanisme commercial).

II – L’APPRÉCIATION DE L’USAGE D’HABITATION

  • A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il est impossible d’invoquer la prescription trentenaire de droit commun pour justifier de la régularité de l’usage d’un bien (art. L 631-7-1, alinéa 3 C.C.H.).
  • Par ailleurs, il n’est désormais plus possible de demander un certificat administratif indiquant si le local peut être régulièrement affecté à un usage donné.
  • L’usage d’habitation est apprécié sur la base de la situation de l’usage du bien au 1er janvier 1970 (au lieu de 1945), qui peut être établie par tout mode de preuve (art. L 631-7, alinéa 3 C.C.H.); la production de déclarations fiscales (dites “fiches de révision foncière”) de type “H2” semble donc pouvoir être un mode de preuve acceptable, et usité en pratique, mais peut être complété par tout autre mode de preuve (annuaires téléphoniques, etc…).
  • Pour les locaux édifiés après le 1er janvier 1970, le permis de construire prévaut.

III – LES AUTRES USAGES (COMMERCIAL, PROFESSIONNEL, ETC…)

  • Si l’usage d’habitation est apprécié sur la base de la situation de l’usage du bien au 1er janvier 1970, est-ce à dire que l’usage commercial ou professionnel s’apprécie de même, et se prouve donc par tous moyens ?
  • Même si nous pouvons le penser, le texte de l’ordonnance du 8 juin 2005 ayant réformé cette matière ne le mentionne pas expressément, et il faudra attendre les premières appréciations prétoriennes pour le confirmer.
  • L’ordonnance, par une disposition transitoire, offrait la possibilité de régulariser une situation floue, ou un changement sans autorisation : « Les personnes qui, avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, ont changé, sans autorisation, l’usage d’un local auquel était applicable l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient sur demande d’une autorisation à titre personnel si elles justifient, avant le 1er juillet 2006, de l’usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l’habitation depuis au moins vingt ans à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance » (article 29-I de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005).
  • Par ailleurs, les locaux affectés à un usage autre que l’habitation, y ayant été affectés depuis, restent régis par les dispositions applicables aux locaux à usage d’habitation à défaut de déclaration d’affectation temporaire (article 29-III de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005).

IV – LE CHANGEMENT D’USAGE – PRATIQUE DE LA COMPENSATION

  • La pratique de la compensation (utilisée essentiellement à Paris) est légalement consacrée.
  • En cas de compensation effective, l’autorisation est attachée au local concerné. Elle constitue désormais un droit réel, qui fera l’objet d’une publicité au fichier immobilier/livre foncier. Il ne sera donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l’autorisation suite à compensation.
  • En cas de dispense de compensation (pétitionnaire public et/ou poursuivant une mission d’intérêt général, ou s’il s’agit de locaux situés en rez-de-chaussée), l’autorisation n’est qu’un droit personnel (et donc non transmissible).
  • Les grands principes de la compensation sont les suivants :
  • Les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage (les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent pas servir de compensation).
  • Les locaux de compensation doivent être situés dans le même arrondissement ou dans le même quartier administratif (si prédominance des bureaux par rapport aux logements) que les locaux faisant l’objet du changement.
  • Les locaux d’habitation objet du changement d’usage et les locaux de compensation doivent être transformés de façon concomitante.
  • Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage.
  • Dans la pratique, la compensation sous-tend bien souvent une cession de commercialité, c’est-à-dire le paiement d’une indemnité par le bénéficiaire de la compensation, au profit de celui qui “abandonne” sa commercialité au profit de celui qui veut en acquérir pour transformer son local d’habitation en local à usage commercial ou de bureaux.