On peut transformer, par exemple, un commerce en logement, ou un logement en bureaux. Mais cela répond à des règles d’urbanisme qu’il faut impérativement respecter.
Chacun de nous croise tous les jours des chantiers transformant un commerce de vêtements en restaurant, un immeuble d’habitation en bureaux, ou au contraire un petit commerce en logement. Ces opérations ne peuvent être réalisées sans autorisation de l’urbanisme.
La destination d’un bâtiment se définit en urbanisme par “ce pour quoi un bâtiment est édifié”. Il existe cinq catégories de destinations : exploitations agricoles et forestières, habitations, commerces et activités de services, équipements et installations collectives et services publics, autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
Chaque destination comprend des sous destinations.
Ainsi, la destination « commerces et activités de service » comprend six sous-destinations, telles que artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, cinémas, etc. Ces catégories de destination d’un bien immobilier définissent ce pour quoi il a été construit. Il ne faut pas les confondre avec l’usage, qui définit l’utilisation effective d’un bien.
Lorsqu’un propriétaire veut changer la destination d’un bien, il doit soit demander une autorisation préalable, soit remplir une demande de permis de construire auprès des services de l’urbanisme de la commune.
La demande de permis de construire s’impose si le changement de destination implique des modifications de la structure porteuse ou des façades. Les services d’urbanisme peuvent refuser le changement de destination si celui-ci ne correspond pas au Plan Local d’Urbanisme.
De logement à local professionnel…
En Ile-de-France, le code de l’urbanisme prévoit, “en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail” l’obligation d’obtenir ce que l’on appelle un agrément administratif. Celui-ci doit être demandé si la surface concernée par le projet est supérieure à 1 000 mètres carrés. Si le projet concerne une copropriété, il faudra aussi obtenir l’accord des autres copropriétaires.
En outre, les changements de destination doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale, qui pourra ainsi mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux et recalculer le montant de la taxe foncière.
Enfin, le propriétaire a trois mois pour adresser une déclaration au bureau du cadastre dont dépendent les locaux concernés par le changement de destination.
De local professionnel à logement
Ce type de modification va sans doute se multiplier car avec la crise sanitaire et le télétravail, le nombre de locaux professionnels vacants susceptibles d’être transformés en logements a beaucoup augmenté, alors que la construction a marqué le pas. Conséquence : on manque de logements.
En outre, la transformation de locaux est vertueuse car elle évite de consommer de l’espace. Entre 2018 et 2020, selon Action Logement, plus de 400 000 mètres carrés de bureaux ont fait l’objet de demandes de transformations, dont 110 000 mètres carrés dans l’agglomération parisienne. Il s’agit donc bien d’un phénomène important.
Les règles administratives sont les mêmes que dans le cas ci-dessus. Il faut en outre faire appel à un architecte si la surface dépasse 170 mètres carrés. La constitution du dossier est très importante, car il existe des sanctions en cas de non-respect de la loi, qui peuvent aller jusqu’à la destruction des modifications et la remise en état des lieux, et des amendes pouvant atteindre 300 000 euros. Il est donc nécessaire de bien étudier le dossier et de consulter son notaire avant de se lancer dans une telle opération.
