Il existe plusieurs freins à l’investissement locatif, à commencer par les tensions internationales. Cependant, à Paris et dans sa région, acheter pour louer peut être pertinent, à condition de sélectionner rigoureusement le bien.

“L’investissement locatif, c’est fini !” Une affirmation que l’on entend bien souvent depuis quelques mois. De fait, de nouveaux freins sont récemment apparus, qui peuvent décourager l’investisseur : les taux d’intérêt ont remonté et les conditions de crédit se resserrent, l’encadrement des loyers s’étend, les locations de tourisme sont de plus en plus encadrées… En outre, le nouveau diagnostic énergétique va empêcher de louer certains biens. Tous ces facteurs étaient antérieurs à la crise en Ukraine, qui ajoute de l’incertitude dans tous les domaines et provoque une flambée des prix.

De quoi détourner l’investisseur d’un achat locatif, en effet.

Manque de logements

Pourtant, il existe aussi des facteurs en faveur de la pierre, investissement refuge traditionnel. Notamment à Paris et dans sa région. Car même si quelques familles ont pris le chemin de la province à la suite de l’épidémie de Covid, l’Ile-de-France reste la première région nationale pour l’emploi.

De plus, la France manque de logements, plus encore depuis que le Covid a entraîné une baisse de la construction en 2020 et en 2021.

Aussi les prix ont-ils un peu baissé : fin janvier 2022, les prix avaient baissé de 1,6% sur un trimestre dans le Grand Paris.

Mais, sur cinq ans, ils ont augmenté de 23,7%. Quant à la demande locative, elle reste forte. Certes, le rendement locatif à Paris est assez faible puisqu’il tourne autour de 3 %. Mais les plus-values à la revente seront, elles, bien supérieures à ce qu’elles seraient dans tout autre ville de France.

Du côté des taux d’intérêt, il est vrai qu’ils ont légèrement remonté en février et mars, mais les banques cherchent encore à prêter.

En outre, si les taux ont remonté, c’est à un niveau très faible : un peu plus de 1%. C’est peu si l’on considère que l’inflation semble s’installer pour durer plus que prévu initialement, ce qui va maintenir les taux réels bas, voire négatifs.

L’encadrement des loyers, en vigueur à Paris et dans de nombreuses communes d’Ile-de-France, va sans doute être plus et mieux contrôlé, après l’adoption de la loi “3DS” en février dernier. Il faudra donc se conformer à la loi pour éviter les amendes, et au premier chef, renseigner le locataire dès l’annonce.

Attention au Diagnostic de performance énergétique

Parmi les informations obligatoires figure le DPE (Diagnostic de performance énergétique) qui devra indiquer, pour les logements classés F et G, qu’ils sont insuffisants en terme de performance énergétique.

Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Ils seront suivis par les logements F en 2028.

Or, plus les logements sont anciens, moins ils sont isolés. A Paris, plus de 30 % des immeubles datent d’avant 1919… Y compris les beaux immeubles haussmanniens.

Les propriétaires sont ainsi poussés à entreprendre des travaux de rénovation thermique.

Ces nouvelles dispositions ont entrainé un certain nombre de ventes, des propriétaires ayant renoncé aux travaux. Reste à trouver un bien dont la décote soit suffisante pour que les travaux d’isolation vaillent la peine.

Si l’on décide d’acheter un bien dans lequel il faudra des travaux, il faut avoir recours au mécanisme du déficit foncier et bien faire ses calculs. Dans tous les cas, il faut se souvenir que le critère numéro un pour un achat immobilier est sa localisation et les services qui se trouvent à proximité.