Vous avez signé un compromis de vente, votre financement est en bonne voie… mais l’acte authentique ne sera signé que dans plusieurs semaines. Vous aimeriez pourtant emménager plus tôt ou commencer quelques travaux.
Est-ce possible ?
La réponse est oui, mais avec beaucoup de précautions. Une remise anticipée des clés n’est jamais anodine et doit être soigneusement encadrée pour protéger aussi bien le vendeur que l’acquéreur.
En principe, les clés sont remises le jour de la vente
Dans la grande majorité des transactions immobilières, le transfert de propriété et la prise de possession du bien interviennent au même moment : lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
C’est à cette date que l’acquéreur devient officiellement propriétaire et peut occuper le logement ou, si le bien est loué, percevoir les loyers.
Toutefois, certaines situations justifient un aménagement de ce principe.
La jouissance anticipée : une solution exceptionnelle
Il peut arriver que l’acquéreur souhaite entrer dans les lieux avant la vente définitive.
Les raisons sont nombreuses :
- un déménagement déjà programmé ;
- le souhait de commencer des travaux avant l’emménagement ;
- des contraintes professionnelles ou familiales ;
- la nécessité de libérer rapidement son ancien logement.
Le vendeur peut accepter cette demande, mais uniquement dans le cadre d’une convention spécifique, rédigée avec soin afin de sécuriser les intérêts de chacun.
Une convention sur mesure est indispensable
Une simple remise des clés ne suffit pas.
La convention doit notamment préciser :
- la date de remise des clés ;
- la durée de l’occupation ;
- l’usage autorisé du bien (occupation, visites, travaux…) ;
- les éventuelles contreparties financières ;
- la répartition des charges et des dépenses ;
- les obligations de chacune des parties.
Chaque situation étant différente, aucune clause standard ne peut répondre à tous les cas de figure.
Travaux avant la vente : une vigilance renforcée
Il est fréquent qu’un acquéreur souhaite profiter du délai entre le compromis et l’acte authentique pour entreprendre des travaux.
Cette possibilité mérite une attention particulière.
Nature des travaux autorisés, entreprises intervenantes, assurances, responsabilité en cas de dommages… autant de questions qui doivent être anticipées.
Les travaux structurels ou susceptibles d’affecter la copropriété sont généralement déconseillés tant que la vente n’est pas définitivement réalisée.
Qui supporte les risques ?
C’est l’un des points les plus importants.
Lorsque l’acquéreur prend possession du bien avant la signature définitive, il peut également assumer certains risques liés à cette occupation.
En cas de dégât des eaux, d’incendie, de dégradation ou de dysfonctionnement d’un équipement, la répartition des responsabilités doit être clairement définie.
L’acquéreur devra également souscrire une assurance adaptée dès son entrée dans les lieux.
Et si la vente n’aboutit finalement pas ?
Même lorsque toutes les conditions semblent réunies, un aléa peut toujours empêcher la signature de l’acte authentique : refus de prêt, non-réalisation d’une condition suspensive, sinistre, décès…
La convention doit donc prévoir les conséquences d’une telle situation.
Selon les cas, il faudra organiser :
- la restitution des clés ;
- la libération du logement ;
- le sort des éventuels travaux déjà réalisés ;
- les modalités d’indemnisation si nécessaire.
Anticiper ces hypothèses permet d’éviter des difficultés parfois complexes à résoudre.
Le rôle du notaire : sécuriser une situation atypique
Une entrée dans les lieux avant la signature définitive reste une exception.
Si elle répond parfois à des contraintes légitimes, elle modifie l’équilibre habituel de la vente et nécessite une rédaction juridique particulièrement rigoureuse.
Le notaire veille à adapter la convention à la situation des parties, à mesurer les conséquences civiles, fiscales et assurantielles de cette occupation anticipée et à sécuriser l’opération jusqu’à la signature définitive.
Avant d’accepter une remise anticipée des clés, vendeur comme acquéreur ont donc tout intérêt à solliciter l’avis de leur notaire. Quelques semaines de patience évitent parfois des difficultés qui pourraient avoir des conséquences importantes.
