Un patrimoine immobilier important, une famille nombreuse, recomposée ou non, et peu d’attirance pour l’indivision ? Il faut étudier les avantages et inconvénients de la SCI (Société civile immobilière).
Une SCI (société civile immobilière) familiale est une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance. Elle permet à ses membres d’être propriétaires et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers dans un but non commercial. La SCI permet d’éviter les règles de l’indivision et d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.
Cependant, la création d’une SCI est une décision qui doit être pesée car elle peut présenter des avantages, mais aussi des inconvénients.
Une SCI familiale est une société dans laquelle les membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent, chaque apporteur récupérant des parts sociales correspondant à son apport. L’apport peut également être en numéraire, et la SCI acquiert le bien immobilier avec ces apports.
La SCI peut réunir les membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré.
La SCI familiale est réglementée par les dispositions communes à toutes les sociétés ainsi que par les dispositions communes à toutes les sociétés civiles.
Mais elle présente quelques caractéristiques spécifiques. Principalement, lorsqu’elle met un bien en location, elle demeure un bailleur particulier qui peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans (et non de 6 ans).
En revanche, elle perd son caractère familial dès l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’a pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres.
La SCI facilite la prise des décisions de gestion
Cette formule évite les blocages liés à l’indivision : on le sait, le régime de l’indivision avec la règle de l’unanimité entraîne de nombreux blocages. Dans une SCI, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l’unanimité. En général, les statuts prévoient que la plupart des décisions sont prises à la majorité des associés, ce qui permet de passer outre le désaccord des minoritaires.
Dans le cadre de la SCI, un ou plusieurs gérants sont désignés et disposent souvent de très larges pouvoirs : ils peuvent accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l’intérêt de la société.
La SCI permet également de distinguer la propriété des parts et leur gestion. Ainsi, des parents qui souhaitent transmettre des biens à leurs enfants tout en conservant la gestion de leur patrimoine, peuvent le faire par la création d’une SCI. Ils donnent alors les parts et se font désigner gérants.
De même, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété des parts à leurs enfants, et en conserver l’usufruit et donc les revenus des biens.
De plus, la SCI peut garantir la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations : elle est instituée pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. L’indivision est au contraire précaire : la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
L’indivision n’est pas toujours souhaitée : lorsqu’un indivisaire décède, ses parts sont transmises à ses héritiers sans possibilité pour les autres de s’y opposer. Cela peut générer des conflits, notamment en multipliant le nombre d’indivisaires.
La SCI permet de choisir les personnes avec qui l’on s’associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l’un des associés. En principe, la cession de parts sociales d’une SCI à un tiers nécessite l’agrément unanime des autres associés.
La donation de parts se fait sur mesure
Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100 000 euros par parent et par enfant, ou 31 865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements.
De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif.
Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble, ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession.
La SCI familiale peut résoudre bien des problèmes de gestion du patrimoine et de transmission, mais il faut préparer soigneusement son projet. Mieux vaut donc interroger son notaire.
