Investir dans la pierre en période de crise peut paraître contre intuitif, mais la location meublée non-professionnelle bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. Tour d’horizon d’un placement privilégié.
Les placements dits “loi Pinel” n’existeront plus à la fin de l’année. Pour l’investisseur qui cherche un placement “pierre”, une option reste ouverte : la location meublée non-professionnelle (LMNP). Car celle-ci bénéficie d’un régime privilégié.
Lorsqu’on loue un appartement meublé, deux possibilités existent : le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel. Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Le second permet de déduire les charges liées à l’investissement pour leur montant réel, qu’il s’agisse des frais récurrents (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.), ou de certains frais initiaux (prix du logement, frais de notaire, frais d’agence, travaux…) grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Une solution très avantageuse.
Charges déductibles et amortissements
Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, un déficit apparaît, qui peut être reporté sur les recettes locatives des 10 années suivantes. Ensuite, les amortissements “non-consommés” sont stockés afin d’être utilisés plus tard et permettre de bénéficier de revenus nonfiscalisés pendant de nombreuses années. Seule la location meublée non-professionnelle permet ainsi de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien, des frais d’agence et de notaire, des travaux, des équipements et meubles… Autrement dit, avec le régime réel, on peut ne pas acquitter d’impôt sur les loyers durant plus d’une dizaine d’années.
Le statut LMNP assure une rentabilité nette comprise entre 3% et 6%. Bien sûr, comme son nom l’indique, le logement doit être loué meublé. La liste des équipements et meubles que le bien doit obligatoirement comporter (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four traditionnel ou micro-ondes, ustensiles de cuisine…), pour que la location soit considérée comme meublée, est précisée par un texte de loi. On peut au choix louer meublé pour de courts séjours touristiques ou, pour des durées plus longues, louer à des étudiants ou des cadres internationaux.
Dans tous les cas, un ameublement de qualité, des équipements en bon nombre et une décoration soignée sont des atouts.
Des obligations comptables à remplir
En principe, un loueur est considéré comme professionnel lorsque les revenus de la location meublée exèdent 23 000 euros annuel et si ces revenus dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies simultanément, le propriétaire est considéré comme non-professionnel, quel que soit le montant des loyers perçus.
La location meublée non-professionnelle bénéficie donc d’un régime fiscal très privilégié, mais la gestion en est un peu complexe.
Ainsi, l’amortissement déductible s’effectue selon la nature du bien amortissable : par exemple, le gros oeuvre s’amortit sur 50 ans, le système de chauffage sur 20 ans, le mobilier sur 8 ans… Par ailleurs, le loueur en meublé non-professionnel doit fournir à l’administration fiscale un bilan comptable, tenir un journal des achats, etc.
Si ce mode de gestion parait compliqué, il peut être judicieux de faire appel aux services d’un expert-comptable, rompu à ce type de comptabilité, ou passer par une offre internet. Dans les deux cas, les frais induits sont déductibles.
