Démembrement de la propriété, une solution à considérer

Le droit de la propriété permet de scinder le droit de possession – nue-propriété – et le droit d’usage – usufruit – d’un bien. Une distinction qui permet de résoudre des problèmes en matière de succession, mais pas seulement.

On peut être propriétaire d’un bien sans en avoir l’usage. On peut aussi profiter de l’usage ou des revenus d’un bien sans en être propriétaire. Dans le premier cas, on détient la nue-propriété, dans le second, l’usufruit. C’est une situation que l’on rencontre le plus souvent en matière de succession, lorsque le conjoint survivant se voit attribuer l’usufruit d’un bien. Il peut ainsi, par exemple, continuer de résider dans son lieu d’habitation habituel, tandis que ses enfants en ont la nue-propriété. Un tel démembrement de la propriété permet aussi aux ayants droit de payer moins d’impôts sur les successions, puisque dans ce cas ils n’acquittent l’impôt que sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission (voir tableau). Au décès du parent usufruitier, les enfants retrouvent la pleine propriété du bien, sans droits supplémentaires à payer.

Une possibilité en cas de donation

Si l’usufruit est souvent lié au droit du conjoint survivant, le démembrement peut aussi être une bonne solution dans le cas d’une donation ou d’une donation-partage. Pour le donateur, cette solution lui permet de conserver le droit d’utiliser le logement à sa guise, qu’il s’agisse d’y résider ou de le louer. En outre, un tel usufruit peut être transmis à son conjoint ou à son partenaire de Pacs : c’est la réversion d’usufruit. En revanche, le démembrement limite la liberté des deux parties : il est impossible de vendre un bien sans l’accord et la signature de l’autre.

Dans tous les cas, l’intervention de votre notaire est obligatoire pour les biens immobiliers comme pour les autres catégories de biens.

La donation d’usufruit peut aussi permettre de diminuer le montant à acquitter en termes d’impôt sur la fortune immobilière. En effet, la valeur du bien sera imputée au seul usufruitier, par exemple un enfant. Celui-ci percevra les revenus du bien, par exemple des loyers, qui peuvent faciliter ses débuts dans la vie.

Investissement immobilier et démembrement

Le démembrement peut aussi intervenir dans un investissement immobilier. Ainsi, une personne peut acheter la nue-propriété d’un bien et en laisser l’usufruit au vendeur. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété du bien est réunie entre les mains de l’acheteur. C’est la classique vente en viager, avec ses aléas de temporalité.

Mais l’achat de la nue-propriété d’un bien peut aussi donner lieu à un dénouement à date certaine. Il existe un mécanisme permettant de devenir nu-propriétaire d’un bien immobilier, en général neuf, auquel l’usufruit sera réuni au bout de quinze à vingt ans. L’avantage : acheter, avec une décote de 40% environ, un bien qui se valorisera.

Ces biens sont gérés par des bailleurs sociaux ou institutionnels, mais il s’agit le plus souvent de logements de fonction pour des fonctionnaires, etc. Ce type d’investissement passe généralement par un gestionnaire de patrimoine. Il correspond à une opération de long terme, avec pour avantage de n’avoir aucune gestion ni aucun impact sur l’IFI, puisque celui-ci échoit à l’usufruitier. En outre, on peut emprunter pour l’achat, et déduire les intérêts de ses autres revenus immobiliers.

Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Le barème varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission. Seule la nue-propriété est taxée.

VOIR LA LETTRE D’INFORMATION N°104