Dans le contexte actuel de tensions sur le marché de l’immobilier, pas de panique : c’est au contraire le moment de réfléchir à sa stratégie patrimoniale et de procéder, éventuellement, à la répartition de ses biens.
Le marché immobilier de Paris et de l’Ile-de-France est sous pression. La hausse des taux d’intérêt a pour conséquence un ralentissement des transactions, et, dans ce contexte, les prix ont tendance à se tasser, comme le montre a dernière étude de la Chambre des notaires d Paris. Ainsi, le marché est tendu. Mais il ’y a aucun effondrement et la hausse des prix au mètre carré a été telle ces dernières années que les plus-values des propriétaires restent considérables. A vrai dire, ce coup de pression doit plutôt être l’occasion, pour les propriétaires, de faire le point sur leur patrimoine et de mettre en oeuvre une stratégie de partage. En profitant de prix un peu plus bas pour donner à ses héritiers à moindre frais.
Réfléchir à sa transmission peut aussi signifier qu’il faut réaliser un changement de régime matrimonial afin de mieux protéger son conjoint, ou réexaminer ses contrats d’assurance- vie. Il ne faut pas hésiter à consulter son notaire en ce sens, notamment pour les familles recomposées.
DONNER AUX ENFANTS
Les donations ou les donations-partages permettent au donateur de répartir à l’avance son patrimoine entre ses héritiers et de profiter d’une fiscalité moins élevée. Elles peuvent concerner des sommes d’argent, des titres et valeurs mobilières ou des biens immobiliers.
Mieux : la donation-partage transgénérationnelle permet de sauter une génération (voire deux) et de transmettre aux petits-enfants, avec bien sûr l’accord des enfants.
La donation peut porter sur un bien dans son intégralité. Mais si le donateur veut conserver le bénéfice de son habitation ou les loyers qu’il encaisse, il peut alors jouer sur le démembrement de propriété : il conserve l’usufruit du bien, qu’il peut continuer à utiliser, et il donne la nue-propriété aux héritiers.
L’avantage de ce démembrement est triple : d’une part, plus on donne tôt, moins les droits sont élevés, les biens immobiliers prenant de la valeur avec le temps. Ensuite, puisqu’on ne donne qu’une portion de la propriété, les droits sont moins élevés qu’avec un don en toute propriété. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur usufruitier : s’il a 40 ans, la valeur de l’usufruit est de 70% de la valeur du bien, et celle de la nue-propriété de 30%. Mais s’il a 70 ans, l’usufruit vaut 40% et la nue-propriété 60%.
Au décès du donateur, l’usufruit est réuni à la nue-propriété et les donataires (bénéficiaires de la donation) retrouvent la pleine propriété du bien. Ils n’ont aucun droit de succession à payer, même si le bien a pris de la valeur.
Bien entendu, en optant pour cette solution, le donateur perd une part de sa liberté : il ne peut plus vendre le bien sans l’accord de ses enfants.
La donation-partage aux enfants permet de répartir le patrimoine entre eux de son vivant et d’éviter ainsi une indivision future et… de possibles conflits. L’idéal est bien sûr de disposer d’autant de biens à donner que d’enfants, mais on peut aussi donner un seul bien, qui sera alors en indivision entre les héritiers jusqu’au décès de l’usufruitier. Dans une donation-partage, on ne revient pas sur la valeur des biens donnés pour la répartition de sa succession au décès du donateur. Si certains biens se sont appréciés plus que d’autres, il n’en sera pas tenu compte et les héritiers les plus favorisés n’auront pas à indemniser les autres, ce qui est le cas pour une donation simple.
DONNER AUX PETITS-ENFANTS
La donation transgérationnelle permet de doter directement les petits-enfants. Elle peut paraitre peu avantageuse de prime abord, puisque l’abattement dont bénéficient les enfants (100 000 euros) est plus important que celui des petits-enfants (31 865 euros).
La donation-partage transgénérationnelle permettra cependant de ne pas entamer l’abattement et les tranches basses d’imposition existant entre l’enfant et ses propres enfants (petits- enfants du donateur). Par ailleurs, ce dispositif peut servir dans le cas où un enfant est décédé. Les petits-enfants cumulent alors leur abattement avec celui de leur parent décédé, soit au total 131 865 euros.
Surtout, il est possible pour les grands-parents de réintégrer dans une donation-partage des biens déjà donnés aux enfants. Cela évite que ceux-ci ne donnent à leurs enfants, en cascade, un bien déjà donné par les grands-parents.
Dans ce cas, si la donation aux enfants date de plus de 15 ans, et avec leur accord, le bien est réintégré dans une donation-partage transgénérationnelle et attribué aux petits-enfants.
Il n’y a alors pas de droit de donation mais un droit de partage au taux de 2,5% Outre les économies réalisées, cette possibilité permet de doter des jeunes au moment où ils en ont le plus besoin.
Parmi les nombreux avantages de la donation-partage, il faut se souvenir que le donateur peut payer les droits à la place des donataires.
