La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales depuis 2023. Mais elle reste due sur les résidences secondaires.

Maison de vacances, appartement conservé pour un usage occasionnel ou logement meublé dont on dispose en complément de sa résidence principale : plusieurs situations peuvent donc entraîner le paiement de cette taxe.

Qui doit la payer ? Comment est-elle calculée ? Pourquoi certaines communes peuvent-elles la majorer jusqu’à 60 % ? Quelles obligations déclaratives doivent respecter les propriétaires ? Voici les principales règles à connaître en 2026.

Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant, ainsi que leurs dépendances.

Elle peut notamment être due par le propriétaire ou l’usufruitier qui dispose du logement comme résidence secondaire.

Un locataire peut également être concerné lorsqu’il dispose d’un logement meublé utilisé comme résidence secondaire.

La situation est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

Comment est calculée la taxe d’habitation ?

Le montant de la taxe repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances.

Cette valeur est revalorisée chaque année, notamment en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation.

Les collectivités locales appliquent ensuite les taux qu’elles ont votés.

Le montant de la taxe peut donc varier sensiblement d’une commune à l’autre, y compris pour des logements présentant des caractéristiques comparables.

Autre particularité importante : depuis la réforme de la taxe d’habitation, les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.

Une majoration pouvant atteindre 60 % dans certaines communes

La fiscalité d’une résidence secondaire peut être sensiblement plus élevée dans certaines communes.

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants peuvent en effet décider de majorer la part de taxe d’habitation sur les résidences secondaires qui leur revient.

Cette majoration peut être comprise entre 5 % et 60 %.

Pour un propriétaire, il est donc important de vérifier la fiscalité locale applicable avant l’acquisition d’une résidence secondaire : au-delà du prix d’achat et des frais liés au bien, le niveau des impôts locaux peut avoir un impact significatif sur son coût annuel de détention.

Peut-on être exonéré de cette majoration ?

Dans certaines situations, le contribuable peut demander à ne pas supporter la majoration.

Cela peut notamment être le cas lorsqu’il est contraint, pour des raisons professionnelles, de résider dans un logement différent de sa résidence principale.

Une exonération de la majoration peut également être demandée lorsqu’une personne conserve la jouissance de son ancienne résidence principale après avoir été durablement accueillie dans un établissement de soins.

Enfin, le contribuable peut être concerné lorsqu’il lui est impossible, pour une raison indépendante de sa volonté, d’affecter le logement à une résidence principale.

Cela peut notamment viser certains logements ne disposant pas des équipements nécessaires à une occupation pérenne ou encore des biens proposés à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver de locataire ou d’acquéreur.

Une réclamation doit alors être adressée à l’administration fiscale.

Existe-t-il des exonérations de taxe d’habitation ?

Certaines situations peuvent permettre de bénéficier d’une exonération.

Une personne qui quitte sa résidence principale pour être accueillie dans un établissement spécialisé, comme un centre de soins de longue durée ou une maison de retraite, peut notamment être exonérée de taxe d’habitation sur son ancien logement.

Des règles particulières existent également pour certains meublés de tourisme et chambres d’hôtes.

À compter de 2027, les communes pourront, sous réserve d’avoir pris une délibération en ce sens avant le 1er octobre 2026, prévoir une exonération pour ces catégories de logements.

D’autres situations spécifiques peuvent également ouvrir droit à un dégrèvement, notamment dans certains cas de retour en France après une expatriation.

Propriétaires : attention à la déclaration d’occupation

Les propriétaires de locaux d’habitation doivent également veiller à respecter leurs obligations déclaratives.

La situation du logement doit être renseignée dans le service « Gérer mes biens immobiliers » accessible depuis l’espace personnel du contribuable sur le site des impôts.

Une déclaration doit notamment être effectuée avant le 1er juillet lorsque le logement n’a pas encore été déclaré ou lorsqu’un changement est intervenu depuis la dernière déclaration.

Le propriétaire doit préciser la nature de l’occupation du logement : résidence principale, résidence secondaire ou logement vacant.

Lorsque le bien est occupé par un tiers, notamment un locataire, son identité ainsi que sa période d’occupation doivent également être indiquées.

Quand faut-il payer la taxe d’habitation en 2026 ?

Pour les contribuables consultant leurs avis en ligne, les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires seront disponibles :

  • à compter du 2 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés ;
  • à compter du 16 novembre 2026 pour les contribuables mensualisés.

Pour les avis adressés au format papier, leur remise à La Poste interviendra entre le 5 et le 16 novembre pour les contribuables non mensualisés et entre le 19 et le 26 novembre pour ceux qui le sont.

La date limite de paiement est fixée au 15 décembre 2026.

Pour les contribuables ayant choisi le prélèvement à l’échéance, le prélèvement bancaire interviendra le 28 décembre.

Résidence secondaire : intégrer la fiscalité dans son projet immobilier

Acquérir une résidence secondaire ne se résume pas au prix du bien et à son financement.

Taxe foncière, taxe d’habitation, éventuelle majoration locale, charges de copropriété et coûts d’entretien doivent être intégrés au budget global du projet.

La localisation joue à cet égard un rôle important : deux biens de valeur comparable peuvent supporter une fiscalité locale sensiblement différente.

Ces éléments méritent donc d’être étudiés en amont d’une acquisition, mais également dans le cadre d’une réflexion patrimoniale plus large sur la conservation, la transmission ou la vente d’une résidence secondaire.

L’équipe Wargny Lelong vous accompagne dans vos projets immobiliers et patrimoniaux et vous conseille sur les conséquences juridiques et fiscales de vos acquisitions.