Le marché immobilier francilien poursuit son redressement, sans véritable rebond des prix. Entre mai et juillet 2026, les ventes de logements anciens ont progressé de 5 % sur un an, tandis que les prix restent globalement stables. Derrière cette amélioration se dessine toutefois une évolution significative : confrontés à des contraintes de financement persistantes, les ménages achètent de plus en plus petit.
VOIR LE COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Un marché immobilier qui retrouve progressivement de l’activité
La reprise du marché immobilier en Île-de-France se confirme.
Selon les dernières données publiées le 1er octobre 2026 par les Notaires du Grand Paris, 36 810 logements anciens ont été vendus entre mai et juillet 2026, soit une progression de 5 % par rapport à la même période de 2025.
Le nombre de transactions dépasse désormais de 16 % celui enregistré en 2024, année particulièrement difficile pour le marché immobilier.
Cette amélioration concerne les appartements comme les maisons :
- 26 170 appartements anciens vendus, soit une hausse de 6 % sur un an ;
- 10 640 maisons anciennes vendues, en progression de 3 %.
La reprise reste néanmoins contrastée selon les territoires.
À Paris, les ventes progressent de 4 % sur un an, contre 6 % en Petite Couronne et 4 % en Grande Couronne.
À l’échelle départementale, les écarts sont significatifs : le Val-de-Marne enregistre une progression de 11 % des transactions, tandis que l’Essonne affiche une hausse limitée à 1 %.
Le marché retrouve donc progressivement de la fluidité, sans pour autant renouer avec une dynamique uniforme.
Des prix immobiliers toujours très stables
Contrairement à ce que pourrait laisser penser la reprise des ventes, les prix ne connaissent pas de véritable rebond.
À fin juillet 2026, les prix des logements anciens franciliens affichent un recul limité de 0,6 % sur un an.
Pour les appartements, le prix moyen s’établit à 6 150 €/m² en Île-de-France, en baisse de 0,4 %.
À Paris, il atteint 9 550 €/m², soit une diminution annuelle de 0,5 %.
Les évolutions restent également modérées dans les départements de banlieue :
- Hauts-de-Seine : 6 000 €/m² (+0,2 %) ;
- Seine-Saint-Denis : 3 730 €/m² (-0,6 %) ;
- Val-de-Marne : 4 740 €/m² (-0,5 %) ;
- Yvelines : 4 070 €/m² (stable) ;
- Essonne : 2 780 €/m² (-1,3 %).
Le marché des maisons connaît un ajustement légèrement plus marqué.
Leur prix moyen ressort à 321 900 € en Île-de-France, soit une baisse de 1,2 % sur un an.
Ces chiffres confirment une tendance de fond : le retour progressif des acquéreurs ne se traduit pas, à ce stade, par une pression significative sur les prix.
Les grands logements perdent du terrain
C’est l’un des enseignements les plus révélateurs de cette nouvelle étude notariale.
Depuis plusieurs années, les grands logements représentent une part décroissante des transactions immobilières franciliennes.
Au premier semestre 2026, les appartements de quatre pièces et plus ne représentent plus que 23,6 % des ventes, contre 26,4 % en 2021.
La même évolution concerne les maisons de six pièces et plus, dont la part est passée de 43 % à 39,8 % sur cette période.
Cette transformation du marché s’explique en partie par l’évolution démographique.
En Île-de-France, la taille moyenne des ménages est passée d’environ 2,7 personnes en 1968 à 2,2 personnes en 2023. À Paris, elle est passée de 2,2 à 1,8 personne.
Mais la démographie n’explique pas tout.
La diminution de la surface des logements achetés traduit également les difficultés persistantes des ménages à financer leurs projets immobiliers.
À budget équivalent, les acquéreurs ont perdu plusieurs mètres carrés
La remontée des taux de crédit immobilier depuis 2022, combinée au niveau toujours élevé des prix, a sensiblement réduit le pouvoir d’achat immobilier.
Les Notaires du Grand Paris illustrent cette évolution par deux exemples particulièrement parlants.
Pour une mensualité comparable :
- un ménage qui pouvait acquérir une maison de 100 m² en 2022 ne peut plus acheter qu’environ 90 m² en septembre 2026 ;
- un ménage qui pouvait financer un appartement de 65 m² en 2022 doit désormais se limiter à environ 57 m².
Autrement dit, les acquéreurs ont perdu près de 10 % à 12 % de surface accessible selon le type de logement.
Dans les secteurs les plus recherchés, où les prix demeurent élevés, réduire la superficie du bien devient souvent le principal moyen de préserver son budget sans renoncer à la localisation souhaitée.
Cette évolution peut conduire les ménages à arbitrer différemment leurs critères de recherche : une pièce en moins, une surface plus réduite ou un projet immobilier repensé.
Elle contribue également à modifier progressivement la structure des transactions.
Quelles perspectives pour les prix immobiliers à l’automne 2026 ?
Les premières indications issues des avant-contrats laissent entrevoir une poursuite de la stabilité des prix.
À Paris, le prix des appartements anciens pourrait atteindre 9 600 €/m² en octobre 2026, soit un recul de 0,5 % sur un an.
À l’échelle francilienne, les projections font apparaître un prix moyen de 6 170 €/m² pour les appartements anciens.
Pour les maisons, le prix moyen régional pourrait atteindre 325 400 €, tout en restant inférieur de 1 % à son niveau d’un an auparavant.
Ces perspectives demeurent toutefois conditionnées à l’évolution de l’environnement économique.
Les Notaires du Grand Paris soulignent notamment plusieurs facteurs de fragilité : une croissance économique limitée, les tensions sur les prix de l’énergie et une remontée graduelle des taux de crédit immobilier.
La reprise reste donc étroitement dépendante de la capacité des ménages à financer leurs acquisitions.
Acheter ou vendre en 2026 : un marché qui exige une analyse précise
Pour les acquéreurs, la stabilisation des prix constitue un élément plutôt favorable après plusieurs années de fortes fluctuations.
Mais elle ne suffit pas nécessairement à compenser les contraintes de financement.
Il reste essentiel d’apprécier le coût global d’un projet : prix d’acquisition, frais, conditions de crédit, charges de copropriété et éventuels travaux.
Pour les vendeurs, la progression des transactions témoigne du retour d’une certaine demande. Elle ne signifie toutefois pas que les acquéreurs sont prêts à accepter n’importe quel niveau de prix.
Dans un marché encore sélectif, une estimation réaliste et adaptée aux caractéristiques du bien demeure déterminante.
La localisation, la superficie, l’état général du logement, sa performance énergétique ou encore la situation de la copropriété peuvent peser sensiblement sur la décision d’achat.
La reprise immobilière francilienne se poursuit donc, mais elle s’accompagne d’une transformation des comportements : les acquéreurs restent présents, tout en adaptant leurs ambitions à leur capacité financière.
L’équipe Wargny Lelong vous accompagne dans vos projets d’acquisition, de vente et de transmission immobilière, en vous apportant les conseils juridiques et patrimoniaux nécessaires à la sécurisation de vos opérations.
Source : Notaires du Grand Paris, communiqué de presse « Des ventes en progression et des prix toujours stables à fin juillet », 1er octobre 2026. Données ADSN-BIEN, transactions de mai à juillet 2026.
